STJ restringe direito de retenção a arrendatários rurais

Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça, em julgamento realizado pela 3ª Turma, no julgamento do Recurso Especial n.º 2156451, determinou que o arrendatário que possui direito à indenização por benfeitorias necessárias e úteis não pode exercer o direito de retenção após o despejo do imóvel por decisão judicial. Ou seja, de acordo com a decisão, para que o arrendatário possa exercer o seu direito de permanecer no imóvel até que seja indenizado pelas benfeitorias realizadas, é indispensável que esteja na posse do mesmo.

Advogado especialista em Direito Rural da HBS Advogados, Roberto Bastos Ghigino, explica que o Estatuto da Terra, ao dispor sobre o arrendamento rural, estabelece que ao arrendatário, no término do contrato, caberá o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, bem como das voluptuárias (para embelezamento, conforto ou  lazer), caso tenham sido autorizadas.

Ainda, a norma de regência das relações agrárias estabelece ao arrendatário o direito de permanecer no imóvel, no uso e gozo das vantagens oferecidas nos termos do contrato em vigência, até o momento em que seja devidamente indenizado.

“Acerca do direito de retenção, do mesmo modo, o Código Civil confere ao possuidor de boa-fé o direito de reter a coisa (o imóvel que arrendou) pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis, se estas não lhe forem pagas”, explica Ghigino.

Ele complementa que  em que pese as normativas sobre o exercício do direito de retenção sejam claras, muito se discutia no âmbito dos tribunais a abrangência e limitações do referido direito. A decisão do STJ, então, pôs fim aos debates.

Ghigino destaca que a impossibilidade de exercício do direito de retenção não afasta o direito de o arrendatário ser indenizado pelas benfeitorias no imóvel.

“De acordo com a decisão, o arrendatário apenas ficará impossibilitado de exercer o seu direito de retenção, em virtude de que não está mais no exercício da posse do bem, uma vez que seria contra a lógica reintegrar o arrendatário na posse do imóvel apenas para o exercício do direito de retenção, quando este já foi despejado da propriedade”, detalha. Neste caso, caberá ao arrendatário buscar a indenização devida através de ação judicial própria.

A decisão recebeu a seguinte ementa:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL. DECISÃO LIMINAR DE DESPEJO. DETERMINAÇÃO JUDICIAL. PERDA DA POSSE. ESTATUTO DA TERRA. DIREITO DE RETENÇÃO. BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. INDENIZAÇÃO. REQUISITOS.

1. Ação de despejo, ajuizada em 15/05/2018, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 29/04/2024 e concluso ao gabinete em 12/07/2024.

2. O propósito recursal é decidir se o arrendatário rural que faz jus à indenização por benfeitorias úteis e necessárias tem direito de retenção após ter sido despejado do imóvel por decisão judicial.

3. O direito de retenção é uma prerrogativa exclusiva do possuidor de boa-fé, nos termos do art. 1.219 do Código Civil.

4. Uma vez impossibilitado o exercício de qualquer dos poderes inerentes à propriedade, perde-se a posse do bem, o que inviabiliza o direito de retenção.

5. O art. 95, VIII, do Estatuto da Terra estabelece que, enquanto não for indenizado pelas benfeitorias necessárias e úteis, o arrendatário pode permanecer no imóvel. Ou seja, o direito de retenção é condicionado à continuidade da posse.

6. Aquele que perde a posse, mesmo que contra a sua vontade, não pode mais usufruir do direito de retenção, o que não obsta o direito do antigo possuidor de ser indenizado pelas benfeitorias necessárias e úteis.

7. Não há previsão legal para que o antigo arrendatário, que já não é mais possuidor, reintegre-se na posse como forma de pressionar o proprietário a pagar indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel. 8. Recurso especial desprovido, com majoração de honorários.

(REsp n. 2.156.451/MT, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/4/2025, DJEN de 25/4/2025.)